İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) DAVASI

Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz malda paydaşlar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisine son vererek kişisel mülkiyete geçişi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran bir dava türüdür. Paylı mülkiyette, bir veya birkaç paydaş taşınmazın taksim şeklinde anlaşamazsa, paylaşmanın mahkeme tarafından sağlanması için dava açılır.

Tapu kaydı incelenerek dava, tüm paydaşlara yöneltilmelidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 4 uyarınca, sulh hukuk mahkemesinde görülen bu dava bir eda davasıdır. Türk Medeni Kanunu madde 698/1 gereği, hukuki bir işlem uyarınca veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşımını talep edebilir. Taşınmazın kamulaştırılması halinde taşınmazın satışı yoluyla ortaklığın giderilmesi pek mümkün gözükmemektedir. 7445 Sayılı Kanun’un 37.maddesi ile Arabuluculuk Kanunu’na eklenen madde 18/B ile taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesiyle ilgili ihtilaflarda dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması dava şartı haline getirilmiştir.
Hakim bu davada, malın aynen bölünmesi mümkün oldukça malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verecektir. Aynen bölünme mümkün değilse veya hakim tarafından aynen bölüşme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesi imkanı yoksa açık arttırma ile satışa karar verilir. Taşınmaz icra dairesi marifetiyle satılarak satış bedeli payları oranında paydaşlara verilir. Satışın paydaşlar arasında arttırmayla yapılmasına karar verilmesi için bütün paydaşların rızası gereklidir. Böyle bir anlaşma varsa hakim pazarlıkla satışa karar veremez. Hakimin kararı uyarınca mal fiilen paylaştırılıncaya veya mal satılıp mülkiyet devredilinceye kadar paylı mülkiyet sona ermez.
1.Taşınır ve Taşınmaz Malların Satışı İcra ve İflas Kanunu Hükümlerine Göre Yapılır.
Paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hallerde, hakim satış için bir memur görevlendirir. Satış memuru, Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 322/2 uyarınca satış işlemlerini, İcra ve İflas Kanunu hükümlerini uygulamak suretiyle yapacaktır.
Satış memurunun karar ve işlemlerine karşı itiraz, şikayet ve satışın kanuna aykırılığı iddiası ile açılan ihalenin feshi istemleri, ortaklığın giderilmesi kararını veren sulh hukuk mahkemesinde, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre çözümlenir. Mahkemece, fesih nedeni olarak ileri sürülen kıymet takdirine ilişkin itirazların, alanında uzman bilirkişiler marifetiyle keşif yapılmak suretiyle incelenmesi gerekir. Taşınmazın tespit edilecek değerinin, ihalede esas alınan muhammen bedelin üzerinde olması halinde, düşük değer üzerinden satışa başlandığı tespit edilmiş ise ihalenin feshine karar verilmesi gerekecektir.
2.Satış İlanının Bir Örneğinin Tapu Sicilindeki İlgililere Tebliğ Edilmesi Zorunludur.
Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilen hallerde, İcra ve İflas Kanunu madde 127 gereği taşınmaz satışlarında, satış ilanının bir örneğinin tapu sicilindeki ilgililere tebliğ edilmesi gerekir.
Ortaklığın giderilmesi ilamının ve ihale konusu taşınmazın tarafı olan şikayetçiye satış ilanının usulsüz tebliğ edilmesi ihalenin feshi sebebi olup, şikayetçi vekiline tebliğ edilmemesi veya usulsüz tebliğ edilmesi de aynı hukuki sonucu doğurur.
3.Muhdesatlarla İlgili Yapılacak İşlemler
Paydaşlığın satış suretiyle giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç v.b. bütünleyici parçalar varsa bunların arzla birlikte satılması gerekmektedir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği oran kurulmak suretiyle belirlenir. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara dağıtılır.
Muhdesatın kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık bulunması halinde öncelikle bu uyuşmazlığın giderilmesi için o paydaşa görevli mahkemede dava açmak üzere Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 165 uyarınca uygun bir süre verilmelidir. Verilen süre içerisinde dava açıldığı takdirde sonucun beklenmesi, açılmadığı takdirde o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi davaya devam edilmesi gerekmektedir.
4.İmar Uygulamaları ve Değer Farkı
İmar uygulaması yapılırken mülkiyeti başka kimselere ait olan kadastro parselleri kısmen veya tamamen bir araya getirilmekte veyahut büyük bir parsel küçük parçalara ayrılmaktadır. İmar ile oluşan bu yeni parsellerin birden fazla kişiye tahsis edilmesi ile birlikte kanundan kaynaklı bir paylı mülkiyet oluşur. İmar ile oluşan paylı mülkiyette, ortaklığın giderilmesi talep edildiğinde aynen taksim mümkün olmayacağı için satış yoluyla giderilmesine karar verilir.
İmar parselinin satış bedelinin paylara göre dağıtılması halinde taşınmazlar arasında değer farkı varsa hakkaniyete aykırı sonuç doğuracağından, her bir kadastro parselinin imar parseline kattığı değer nispetinde satış bedelinden faydalanması esasına dayalı bir paylaşım yapılmalıdır.
5.Paylaşmayı İsteme Hakkı En Çok 10 Yıllık Süre İle Sınırlandırılabilir.
Paylaşmayı isteme hakkının, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilmesi mümkündür. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmi şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulması mümkün değildir.
6.Türk Medeni Kanunu Uyarınca Paylaşma 3 Şekilde Gerçekleştirilebilir.
1)Malın Aynen Bölüşülmesi
2)Pazarlık Yoluyla Malın Satılması
3)Arttırma Yöntemi İle Malın Satılması
Yukarıda belirtilen yöntemler kullanılarak taşınmaz satılmış ise bedelinin bölüşülmesi şeklinde ortaklığın giderilmesi mümkündür.
Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.
Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.